(Cass. civ., Sez. Unite, 13/02/2024, n. 3925)

Di recente, le Sezioni Unite si sono pronunciate sull’istituto della servitù (art. 1027 c.c.), tramite la sentenza n. 3925 del 13 febbraio 2024.

Nello specifico, è stata richiesta una soluzione al contrasto giurisprudenziale relativo alla possibilità di costituire e riconoscere servitù prediali di parcheggio, in quanto la Cassazione, in passato, si è espressa in maniera discrepante sul tema.

Secondo le Sezioni Unite, dunque, ciò che occorre è l’istituzione del rapporto di strumentalità e di servizio tra il fondo servente e quello dominante, che attribuisce all’utilità carattere di realità, in modo che ciascun proprietario del fondo dominante possa fruirne, senza che ciò sia legato all’attività personale del singolo beneficiario.

Partendo dal presupposto per cui la servitù ex art. 1027 c.c. costituisce un diritto reale, che consiste in un peso imposto su un fondo (detto anche “fondo servente”) per il beneficio di un altro fondo (detto “fondo dominante”) appartenente a un proprietario diverso, la possibilità di istituire una servitù di parcheggio è stata per molto tempo esclusa dall’ordinamento. Il motivo alla base di questa scelta sarebbe stato il fatto che i diritti reali sono subordinati al principio di tassatività e, quindi, i privati non sarebbero titolati del potere di costituirne di nuovi. Nel caso della servitù di parcheggio, quindi, l’istituto sarebbe carente degli elementi essenziali richiesti dal legislatore, riducendosi ad un obbligo costituito a vantaggio di un’altra persona. 

Nel caso di specie, parte ricorrente lamentava l’esistenza di una utilità di mero carattere personale, che quindi farebbe venire meno una condizione inderogabile per la configurabilità dell’istituto ex art. 1027 c.c., ovvero l’utilitas al fondo dominante, che può essere definita come l’“incremento all’utilizzazione del fondo dominante”, inteso nel senso che l’esercizio della servitù deve essere strumentale alla fruizione del fondo dominante, in modo tale che godere della servitù significhi contemporaneamente godere del fondo stesso.

Le Sezioni Unite hanno stabilito che il dispositivo dell’art. 1027 c.c. non tipizza tassativamente le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù volontaria, ma si limita a stabilire le condizioni che consentono di distinguere le stesse dai rapporti di natura personale. Inoltre, il principio di tassatività dei diritti reali è ricollegato alle caratteristiche strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes e non tanto al suo contenuto, restando quindi indifferente la natura dell’utilità prevista dal titolo.